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Dec 19, 2023

Was muss unser Gebäude tun, um dem örtlichen Gesetz 97 zu entsprechen?

Die Stadt wird die guten Bemühungen der Eigentümer und Vorstände berücksichtigen, die dies versuchen

Bei der Festsetzung von Strafen wird die Stadt die gutgläubigen Bemühungen von Eigentümern und Verwaltungsräten berücksichtigen, die versuchen, die Emissionen einzudämmen.

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Für Genossenschafts- und Eigentumswohnungsvorstände, die Maßnahmen ergreifen, um Gebäudeemissionen zu reduzieren und die Anforderungen des New York City Local Law 97 einzuhalten, steht zahlreiche kostenlose Unterstützung zur Verfügung, die Ihnen beim Erreichen Ihrer Ziele hilft. Doch die Umstellung Ihres Heiz- und Kühlsystems von Gas und Öl auf Elektro kann ein langer und komplexer Prozess sein. Wenn Sie gerade erst anfangen, können Sie möglicherweise nicht alle Nachrüstungen rechtzeitig durchführen, um Strafen zu vermeiden.

Die Stadt schätzt, dass etwa 20 bis 25 Prozent der Gebäude im Jahr 2024 ihre Emissionsgrenzwerte überschreiten werden, wenn keine Maßnahmen zur Verbesserung der Gebäudeleistung ergriffen werden. Ab 2025 werden Strafen verhängt, wenn Sie die Grenzwerte überschreiten oder den Energieverbrauch des Gebäudes nicht melden.

Jedes Gebäude wird andere Herausforderungen mit sich bringen. Der Austausch einer Ölheizung oder umfangreiche Neuverkabelungen sind ein großes Projekt. In vielen Fällen sind mehrere Modernisierungen erforderlich, und sofern das Gebäude nicht über erhebliche Reserven verfügt, muss es über Steuerveranlagungen oder ein Darlehen bezahlt werden.

Erschwingliche Nachrüstungen wie der Austausch von Glühbirnen gegen LEDs oder der Einsatz von Sensortechnologie zur Vermeidung unnötigen Energieverbrauchs sind möglich, aber diese Änderungen allein reichen möglicherweise nicht aus, um Bußgelder zu verhindern.

Als die Stadt das Gesetz umsetzte, gab sie den Gebäudeeigentümern ein paar Jahre Zeit, um die Emissionsanforderungen des Gesetzes zu erfüllen – und diese Zeit wird knapp. Für jeden Vorstand, der jetzt mit der Compliance-Reise beginnt, sind hier die Schritte, die er unternehmen muss.

Sie müssen nur dann Änderungen vornehmen, wenn Ihr Gebäude mehr als 25.000 Quadratmeter groß ist. Stadthäuser in den Außenbezirken sind im Allgemeinen nicht so groß, aber wenn Ihr Gebäude mehr als fünf Stockwerke hat, kann es mehr als 25.000 Quadratmeter groß sein und Sie müssen die Vorschriften einhalten.

Gebäude, die in den letzten fünf bis zehn Jahren gebaut wurden, haben in der Regel einen einfacheren Weg zur energetischen Modernisierung, da Energieeffizienz zunehmend ein wichtiger Bestandteil bei Neubauten ist. Wenn Ihr Gebäude jedoch immer noch Öl oder Erdgas verbraucht oder Sie Eigentümer oder Anteilseigner einer Eigentumswohnung oder eines Genossenschaftsgebäudes aus der Vorkriegszeit sind, sind wahrscheinlich erhebliche Arbeiten erforderlich, um die mechanischen Systeme zu verbessern und zu modernisieren, um Effizienzstandards zu erfüllen. Darüber hinaus sind bei Gebäuden in historischen Vierteln gesonderte Genehmigungen erforderlich, wenn Änderungen an den Fenstern oder der Fassade vorgenommen werden.

Wenn Ihr Gebäude gut verwaltet wird, hat der Vorstand eine Reservestudie durchgeführt oder einen Kapitalplan erstellt. Hierbei handelt es sich um eine Bewertung der Vermögenswerte Ihres Gebäudes – Aufzug, Heizkessel, Sprinkleranlage, Fassade und Dach – um deren verbleibende Nutzungsdauer zu ermitteln. Finden Sie heraus, wann sie möglicherweise ersetzt oder repariert werden müssen. und ermitteln Sie die Kosten.

Ein Kapitalplan wird mit Hilfe eines Architekten oder Ingenieurs erstellt und erhält den Input der Verwaltungsgesellschaft und des Vorgesetzten. Diese Details sind wichtig, wenn Sie mit Auftragnehmern zusammenarbeiten, um die Effizienz Ihrer Gebäudesysteme zu bewerten.

NYC Accelerator ist eine von der Stadt geförderte Organisation, die Gebäudeeigentümern hilft, die Anforderungen des lokalen Gesetzes 97 erfüllen müssen. Sobald Sie NYC Accelerator kontaktieren, werden Sie mit einem Outreach-Spezialisten verbunden, der Ihnen erklären kann, was Sie tun müssen, um die Emissionsvorschriften einzuhalten.

Laura Sauer, Account Managerin und Outreach-Spezialistin bei NYC Accelerator, sagt, ihre Aufgabe bestehe darin, Gebäude während des gesamten Prozesses zu begleiten. „Wir sammeln und bestätigen grundlegende Informationen über das Gebäude oder den Gebäudebestand, da die verfügbaren Informationen oft nicht aktuell sind“, sagt sie.

Dazu gehören die Größe und das Alter des Gebäudes sowie das aktuelle Benchmarking. Dies ist die Bezeichnung für den Energieeffizienzwert, den Ihr Gebäude erhalten hat. Diese Punktzahl wird in eine Note umgewandelt und in Ihrem Gebäude öffentlich angezeigt. Michael Scorrano, Gründer des Energietechnikunternehmens EN-POWER Group, sagt, dass es wichtig ist, sicherzustellen, dass Ihr Benchmarking korrekt ist. „Sie müssen herausfinden, wie Sie zu Strafen für CO2-Emissionen stehen. Das könnte mit der Überprüfung des Benchmarking-Ergebnisses beginnen, um sicherzustellen, dass die Berechnung korrekt durchgeführt wird“, sagt er.

Benchmarking-Daten werden von den Strafverfolgungsbehörden verwendet, um die Einhaltung der Vorschriften sowie die Wirksamkeit von Energieeffizienzverbesserungen in Ihrem Gebäude zu bewerten. Building Energy Exchange (BE-Ex) verfügt über einen CO2-Emissionsrechner, der Ihnen dabei hilft, Ihre potenziellen Emissionsstrafen zu ermitteln, wenn diese im Jahr 2025 verhängt werden.

Eigentümer und Verwaltungsräte, die sich nach Treu und Glauben bemühen, die Emissionen ihrer Gebäude zu senken, werden dies bei der Festsetzung der Strafen berücksichtigen. Später in diesem Jahr werden weitere Informationen darüber erwartet, was das bedeutet und wie es sich auf die Geldbußen auswirken würde.

In vielen Fällen können subventionierte Energieaudits mit lokalen Auftragnehmern vereinbart werden, die mit NYC Accelerator zusammenarbeiten. Ein Energieaudit umfasst einen umfassenden Blick auf das Gebäude zur Bewertung der Energieeffizienz, einschließlich mechanischer Systeme, Fenster, Beleuchtungskörper, Kriechkeller und Gemeinschaftsbereiche.

Basierend auf den Ergebnissen erhalten Sie Empfehlungen zur Reduzierung von Emissionen und zur Energieeinsparung. Die Vorschläge könnten vom Austausch von mit Öl und Gas betriebenen Systemen über den Austausch von Fenstern bis hin zum Hinzufügen von Isolierungen zur besseren Energieeinsparung reichen.

Luke Surowiec, NYC Accelerator-Programmmanager, sagt, dass es viele Effizienzmaßnahmen gibt, die beim Bau Geld sparen, unabhängig vom Risiko einer Strafe nach Local Law 97. „Typische Möglichkeiten – sowohl bei Audits als auch in unserer täglichen Erfahrung – umfassen Verbesserungen des Heiz- und Kühlsystems, Isolierung und Luftabdichtung, Beleuchtung und Solarenergie“, sagt er.

Die Elektrifizierung gilt als beste Möglichkeit für New York, sich von fossilen Brennstoffen zu lösen. Ein Outreach-Spezialist bei NYC Accelerator kann Ihnen dabei helfen, Projektvorschläge von Dienstleistern einzuholen und zu bewerten.

Anstelle von Modernisierungen werden in einigen Gebäuden alternative Technologien eingesetzt, die die Emissionen begrenzen, die Abhängigkeit des Gebäudes von fossilen Brennstoffen jedoch nicht beseitigen. Die Kohlenstoffabscheidung ist eine dieser Technologien. Wie in der New York Times berichtet, fängt der Grand Tier, ein 30-stöckiger Wohnturm in Manhattan, Kohlendioxid aus seinen Gaskesseln auf, kühlt es zu einer Flüssigkeit ab und transportiert es per Lastwagen zu einer Betonfabrik in Brooklyn, wo die Emissionen entstehen in Betonblöcke eingeschweißt.

Das Department of Buildings ist die Durchsetzungsbehörde für das lokale Gesetz 97, und obwohl Gebäude diese Art von Technologie installieren dürfen, sieht das Gesetz die CO2-Abscheidung nicht als Möglichkeit vor, Emissionsziele zu erreichen. Es ist noch nicht klar, ob diese Technologie Ihrem Gebäude bei der Einhaltung der Vorschriften helfen wird – es sind weitere Informationen darüber erforderlich, wie und ob der Kohlenstoff dauerhaft abgeschieden wird.

Ebenso müssen noch endgültige Leitlinien zu Gutschriften für erneuerbare Energien (RECs) herausgegeben werden. Diese Gutschriften entstehen bei der Erzeugung erneuerbarer Energie und können getrennt vom physischen Strom gekauft und verkauft werden. RECs ermöglichen Projektentwicklern die Beschaffung von Mitteln für ihre Projekte. Durch den Kauf von RECs können Sie erneuerbare Energien unterstützen, ohne tatsächlich auf eine erneuerbare Energiequelle umsteigen zu müssen. Derzeit können RECs nur zur Einhaltung des lokalen Gesetzes 97 verwendet werden, um Emissionen im Zusammenhang mit Elektrizität auszugleichen, nicht mit einem Öl- oder Gaskessel.

„Unsere Empfehlung ist, mit Energieeffizienz, vollständiger oder teilweiser Elektrifizierung und Sonnenkollektoren zur direkten CO2-Reduzierung zu beginnen, da diese Bemühungen vom Bauministerium genehmigt wurden“, sagt Surowiec.

NYC Accelerator kann Ihnen auch dabei helfen, finanzielle Anreize und Finanzierungsmöglichkeiten für die Finanzierung von Energiemodernisierungen zu identifizieren. Wenn Ihr Gebäude über große Barreserven verfügt, müssen Sie entscheiden, ob Sie diese Mittel für die Modernisierung verwenden können. Ihr Gebäude kann beschließen, den Eigentümern oder Anteilseignern Steuerbescheide zur Deckung der Kosten aufzuerlegen. Für genau diese Zwecke gibt es auch sogenannte grüne Kredite.

Eine der zentralen Überlegungen bei der Auswahl Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten wird die Hypothek Ihres Genossenschaftsgebäudes sein. Die Optionen variieren je nachdem, ob sich die Hypothek in der Mitte des Zyklus befindet (mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren bei einer 30-jährigen Festhypothek) oder ob Sie sich am Ende des Kreditrückzahlungszyklus befinden.

Die Spezialisten von NYC Accelerator können Sie mit der New York City Energy Efficiency Corporation (NYCEEC) verbinden, einer gemeinnützigen Organisation mit dem Ziel, bei der Finanzierung sauberer Energieprojekte und der Reduzierung von Kohlenstoffemissionen zu helfen. NYCEEC bietet ein Multifamily Express Green (MEG)-Darlehen an, um bis zu 90 Prozent des geplanten Projekts für saubere Energie zu finanzieren. Der Mindestkredit für Genossenschafts- und Eigentumswohnungsvorstände beträgt 200.000 US-Dollar.

Alternativ haben Genossenschaften Anspruch auf das NYC Accelerator Property Assessed Clean Energy (PACE)-Programm. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das dem Genossenschaftsgebäude – und nicht einzelnen Anteilseignern – gewährt wird und es einem Vorstand ermöglicht, mit einem langfristigen Rückzahlungsplan, der über die Grundsteuer Ihres Gebäudes eingenommen wird, Geld für größere Verbesserungen zu generieren. Das Geld kann zur Finanzierung technischer und systemweiter Änderungen einschließlich Isolierung und HVAC verwendet werden. Dies ist für Eigentumswohnungen in NYC noch nicht verfügbar, wird aber möglicherweise in Zukunft angeboten.

Einige andere Kreditinstitute bieten grüne Kreditprogramme an. Beispielsweise bietet Inclusive Prosperity Capital, ein gemeinnütziger Investmentfonds, ein Darlehen namens Catalyst an, mit dem Sie 100 Prozent der energetischen Modernisierungen Ihres Gebäudes von 50.000 bis 2 Millionen US-Dollar finanzieren können. Die 20-jährigen Darlehen zielen darauf ab, Sie bei der sofortigen Umsetzung von Gebäudeverbesserungen zu unterstützen und stehen Genossenschaften, Eigentumswohnungen und Gebäuden mit gemischter Nutzung offen.

Möglicherweise stehen Gebäudeeigentümern Mittel aus dem Inflation Reduction Act zur Verfügung, um die Kosten für die Elektrifizierung auszugleichen. Das Real Estate Board of New York möchte ein Steuersenkungsprogramm für Treibhausgasemissionen sehen. Die Organisation unterstützt auch RECs.

Emily Myers ist leitende Autorin, Podcast-Moderatorin und Produzentin bei Brick Underground. Sie schreibt über Themen, die von Marktanalysen und Mieterrechten bis hin zu den Feinheiten des Kaufs und Verkaufs von Eigentumswohnungen und Genossenschaften reichen. Als Moderatorin des Podcasts „Brick Underground“ erhielt sie drei Silberauszeichnungen der National Association of Real Estate Editors.